新物件 公開！！

皆さんこんにちは！

J-REIT の運営会社で最初に破綻したニューシティーレジデンス投資顧問の受け皿がアメリカのローンスターに決まりましたね。

これに投資した方たちは結構な損失を出したのではないかと思います。

約2000億円の資産を約1200億円で買った計算になる（雑誌で読みました。）との事、そこで思ったのですが。。。
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注：これは何の根拠も無い事なので、その計算であっているかどうかわかりませんし、法律も無視してます。（あくまで個人意見です）
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ゴルフ会員権で、ゴルフ場が破綻したときに、その会員が資金を募り、再建してうまく行っているゴルフ場がいくつかありましたよね、

JーREITもそのように行かないもんでしょうか？

不動産を債権化して購入した場合、少なからずその土地や建物が存在する限りは価値が０にはなりませんが、当初購入した価格よりその債権が大幅に下落してます。そこで、今回の評価額1200億円の内、その10分の1いや20分の１程度でも、そのJ－REITの所有者が集まって、支出できる範囲の資金を出して、組合などを作り、残りの資金を提供した新しいスポンサーにその運用を一任すれば、より損も少なく、将来的な見返りも期待できるんではないでしょうか？

ちょっと言っている事がおかしいかもしれませんが、、、、ニュアンスは伝わっているでしょうか？

その後運用（資金の償還などいろいろありますが）が破綻前後の運用益より改善された時点で、新しく債権を発行し、より運用益の高い物件を組み込んで、価値を上げてから売却。。。。

そんなにうまくいかないか？？？？

なんとなく現実味がないですが、こんなニュアンスの事が出来たら、もっと安心してJ－REITに投資できそうですけどね。。。

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初公開　初公開　初公開　初公開　初公開　初公開

新物件のご紹介です！！

相模原市淵野辺本町5丁目　全2宅地

角地もアリマス。

交通：JR横浜線「淵野辺」駅　徒歩だと24分　バスで5分　バス便では「古淵」駅も利用可能です。

周辺は「ニュー相模団地」の地区協定があり、住環境の守られた素敵な住宅地です。
スーパー三和が近く買物も便利！

学校は　淵野辺東小学校（約1.1k）　共和中学校（約1.6k）

土地面積：№1・№2とも　１２７㎡（３８．４１坪）

第一種住居地域　建ぺい率：６０％　容積率：２００％

現在は古屋が建っていますが、更地にして造成工事を完了させてからのお引渡しです。

ハウスメーカーさんで建築予定のお客様にもうれしい！建築条件ナシ！お好きな工務店やハウスメーカーで建築してください。
水道の引き込み等も完工してお引渡ししますので、即建築が可能となります。（土地に余計な経費が掛かりません）

販売価格は　№１：２０８０万円　№２：２１８０万円

間口のある整形地です。　

弊社に詳細資料がございます。ご希望の方はメールかお電話でお問い合わせ下さい。

未公開物件　未公開物件　未公開物件　未公開物件


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新しい家を建てるなら。。オール電化で是非どうぞ！

有難うございます。

4月10日に　町田市森野3丁目分譲地　№1　ご契約をいただきました！！

あと3区画です。

この物件の地域は　学校、買物、病院、駅、生活施設が非常に良い距離にございます。
駅前のようなごみごみした感じはなく、平坦な住宅地でありながら、少し歩くとスーパー、病院、学校、レストランなど。。。。

町田周辺の物件を希望しているなら、一度はご覧になってみてください。
分譲当初の現地写真です。　いい物件でしょ！

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ある雑誌を読んでいたら、マンションデベロッパーの倒産についての記事が載っていました。

建築中のマンションを契約して、その後分譲会社が倒産。手付金の返還や、契約の継続・解約などもろもろの事が記事になっていました。

その中で、手付金に拘って契約を継続するよりも、解約して他の同様の物件を購入するのも一つの案だと書いてありましたが、今までこつこつ貯めたお金をなかなかあきらめられるもんじゃないですよね。

分譲会社が倒産などとなった場合、自分から契約を解除すると「自己都合による解約」と法律上はみなされます。手付金は完全に帰ってきません。
しかし、そのままにしておくこともできず、何か出来ないかといろいろ考えるのでしょうが、どこに何を言ったらいいのかわからないのがそんな時の心理ではないでしょうか？

もし、皆さんがそんな事態に遭遇したら落ち着いて対処できますか？

そんな時は
１、分譲会社の加盟団体（例えば弊社なら宅建協会神奈川本部）に連絡し、手付金の返還請求が出来るか聞く。
２、マンションの完成度合いをみて、工事ストップになるのかを担当営業に聞く。
３、販売状況を確認（何戸中何戸契約済みか、ニュースを受けての解約状況など）
４、管財人が決定している場合は、その管財人に連絡をとり、今後のスケジュールを確認。

マンションは販売してからが結構大変なので、分譲会社が倒産するとその関連の管理会社までいってしまうことも有ります。

入居者が少なければ、管理組合の発足もままならず、幽霊マンションのようになってしまう場合もあります。
仮に次のスポンサーが見つかっても、その新しい会社との契約内容によっては不利になる場合もあります。

こういうイレギュラーな事はその時々の状況によって正しい判断が出来るかが鍵となりますが、何が正しかったのかはその後になってみないとわからないので大変難しいと思います。

そこで、方法論よりも感情論で、本当にそのマンションが欲しいのか？なんとなくモデルルームの雰囲気で買ってしまったのか？　などその答えで即解約で動くか、継続で動くかを判断してはいかがでしょう。

仮に即解約で動いて、後にそのマンションが完成し、入居が始まったとしても、上記のような管理組合の問題や駐車場運営などの支障があったりするかもしれません。又、その心配は無くても新会社との契約で追加金を払ってるかも。。。　またまた何も無くそのまま継続できたかも。。。

考えるときりがないのですが、その後悔も先ほどの「本当にそのマンションが必要だったのか？」がその方の正しい判断だったのではないでしょうか？

結局正解は見つかりませんが、何はともあれ、契約前に保全を取っておくのが一番です。
１、手付金を多く払って、保証機構による保全措置をとってもらう。
２、手付金を少なく払って倒産リスクを最小限にする。

どっちがいいのでしょう？　

私なら１を取ります。

マンション分譲は分譲会社１社に対して同時期に手付金を受け取る金額が多くなる為、加盟団体の営業保証金（供託金）では額面的に無理が生じます。

業法では未完成物件で販売価格の５％以上（５％に満たなくても額面１０００万円以上）の手付金には各保証機関（保証保険会社など）に受け取る同額の金額を供託しなくてはなりません。
もし分譲会社が倒産しても、手付金は保全されます。

２、（販売価格の５％未満）の場合は先ほどから言うように、供託金の中から支払われますので、分譲会社対何十人のお客さんがいるわけですから、供託金の限度を超えたら手付は戻りません。


今後契約する方はこの辺をしっかり頭に入れて、取り組んでみてください。
（わかりやすく書いたつもりなので、細かい法律論だと語弊があるところも有ります。その辺はご勘弁を。。。）